Mediación e Hipotecas

Por Concepcion García Moya. Directora del Centro de Mediación MG. Requena.

Tras la publicación de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles se ha iniciado el proceso de implementación de esta metodología como otro instrumento más del sistema de solución de conflictos.

Para los ciudadanos, las organizaciones y las empresas les aporta el poder de decidir aquello que mejor se adecue a sus intereses, constituye un reconocimiento indudable de la libertad personal y de la capacidad de cada uno para responsabilizarse de sus propios asuntos y les proporciona la oportunidad de construir soluciones útiles, en beneficio común, desde la colaboración y no desde el enfrentamiento.

La mediación es útil y eficaz porque el proceso de ejecución hipotecaria sitúa a las partes en una situación de perder/perder, sobre todo en el momento socioeconómico actual, de situación financiera abusiva y de repulsa social y de un incumplimiento de los ciudadanos de aquellas obligaciones financieras que contrataron hace unos años, un incumplimiento que ha venido provocado por un desbarajuste económico no querido, ni buscado, ni provocado por ellos, que les llevó a quedarse sin trabajo, posteriormente sin ingresos y agotados los ahorros y los recursos ajenos les está llevando a quedarse sin la vivienda familiar, aquella que en su día adquirieron porque ser propietario era un valor y porque por el precio del alquiler pagaban la compra.

También se incorporaron a esta historia crediticia, sin ser demasiado conscientes de las consecuencias y con poca información previa sobre los términos en que quedarían obligados, las personas inmigrantes de otros países.

Se les crearon necesidades que inmediatamente podían satisfacerse mediante el crédito, sin plena consciencia de que no se compraban un bien a plazos, sino un préstamo con garantía sobre el bien y que no podrían entregarlo en pago, caso de no poder cumplir la obligación.

La regulación de la ejecución hipotecaria parte de ciertas premisas que no se corresponden con las del momento actual ni se adapta a las circunstancias de personas y lugar. No se preveía entonces, hace ya un siglo, la necesaria defensa del consumidor frente al predisponente de las cláusulas contractuales.

Sin embargo, en los tiempos recientes los préstamos hipotecarios se concedieron mayoritariamente fuera de los límites de prudencia crediticia, en todo caso sin que el prestatario particular pudiera negociar términos y cláusulas predispuestas por la entidad financiera, los bienes que constituirían la garantía ya fueron sobrevalorados por las sociedades de tasación vinculadas a las entidades financieras con las que se contrataba y a día de hoy han perdido casi la mitad de su valor, por lo que no se mantiene la correspondencia que constituye el fin económico perseguido en la contratación y, si bien, la causa le es ajena, cuando el ciudadano que sólo pretendía tirar adelante con su pequeño negocio o emprender o poder comprar una vivienda para su familia a plazos, se ve en la imposibilidad de cumplir, debe padecer unas consecuencias desorbitadas.
Le obligan a devolver todo el total, cuando no puede devolver lo parcial, le cargan unos intereses moratorios enormes y ajenos a cualquier finalidad resarcitoria de un real perjuicio por el incumplimiento, y de forma inmediata subastan su sede familiar, sin que tenga ninguna posibilidad de defenderse ni siquiera de proponer alternativas para no perder el lugar en que desarrolla su vida, que finalmente se adjudicará la propia entidad financiera, o las sociedades gestoras vinculadas, por el 60% de su valor de tasación y quedando pendiente la deuda restante no cubierta, que sigue devengando intereses.

Ante esta situación, existen posibilidades y alternativas.

Al margen de que se establezca una ley de segunda oportunidad para las personas físicas, como existe en la mayoría de países de nuestro entorno jurídico, que permita a los ciudadanos de buena fe, que no pueden cumplir los compromisos asumidos, establecer un plan de pagos adecuado a sus posibilidades sin quedar lastrados con las deudas de por vida, al margen también de que se incluyera una pequeña mención en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que permitiera la dación en pago cuando la hipoteca recayera sobre la vivienda familiar habitual, y al margen de cualquier regulación de futuro más justa que la actual, tenemos ya un mecanismo que nos permite abrir caminos mucho más satisfactorios que la ejecución hipotecaria y ese mecanismo es la mediación.

La mediación ofrece a los acreedores hipotecarios, especialmente las entidades financieras que en su afán comercializador de productos desatendieron sus deberes de prudencia y adecuación al cliente, la oportunidad de hallar de nuevo su lugar en el entramado social, de recuperar parte del prestigio perdido. La mediación es útil y eficaz.
El acreedor se queda con un inmueble que le acarreara gastos de mantenimiento y que, dada la situación del mercado inmobiliario, no puede realizar fácilmente en dinero, por lo que no satisface su verdadero interés y el deudor se queda sin sede donde desarrollar su vida y la de su familia.

Frente a ello la mediación ofrece soluciones imaginativas y adaptadas al caso concreto: mantener la vivienda ya sea en régimen de propiedad con una hipoteca a más largo plazo pero con menos cuota, lo que puede satisfacer igual el interés de naturaleza financiera del prestamista, ya sea desprenderse de la propiedad pero no de la vivienda pasando a ser arrendatario con o sin posibilidad de reincorporarse a la propiedad, que igualmente puede satisfacer el interés del prestamista, permite el restablecimiento del aplazamiento en condiciones económicas diferentes, quizá incorporando otras garantías, o lograr un acuerdo de quita, básicamente de los intereses, o algunas otras soluciones que pueden resultar más beneficiosas para el banco que quedarse con una casa vacía, en condiciones de ocupación por cualquiera, y generando gastos.
Finalmente, interesa destacar que la bondad de esta metodología de análisis del caso concreto, de intermediación en la búsqueda de propuestas y de promoción del diálogo para aflorar los verdaderos intereses y la forma de satisfacerlos se sustenta en dos premisas básicas: el equilibrio de las partes en el seno del proceso de mediación, que garantiza el mediador, y la confidencialidad, que beneficiará tanto al acreedor que teme la generalización de los términos negociadores a otros casos, como al deudor a quien se le permite de nuevo sentirse capaz de evitar su desastre personal, de construir un futuro, sin tener que hacerse personaje público del que tener compasión.
En definitiva, la mediación en los casos de imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones garantizadas con hipoteca se advierte como un método que reintegra valor y dignidad tanto a las personas deudoras como a la banca y su negocio.